หากคุณกำลังมองหา บ้านราคาถูก แถมยังได้บ้านที่อยู่ในทำเลดี การซื้อบ้านกรมบังคับคดีอาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะคุณมีโอกาสได้บ้านสวยในราคาประหยัดกว่าซื้อปกติในตลาดถึง 30-50% แต่ก่อนจะตัดสินใจ “ประมูลบ้านกรมบังคับคดี” คุณควรศึกษาข้อมูลให้ดีและเตรียมพร้อมก่อน เพื่อให้ได้บ้านที่ถูกใจในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
บ้านกรมบังคับคดีคืออะไร ?
บ้านกรมบังคับคดี คือ บ้านและทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ถูกยึดและนำออกขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีหน้าที่ดำเนินการยึดทรัพย์หรือขับไล่ลูกหนี้ตามคำพิพากษาของศาล ทรัพย์ที่ถูกยึดมักเป็นหลักประกันของลูกหนี้ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือรถยนต์ ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธินำออกขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้
ทำไมบ้านกรมบังคับคดีถึงราคาถูก ?
เนื่องจากประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีมีวัตถุประสงค์เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้โดยเร็ว ราคาเริ่มต้นในการประมูลจึงมักถูกกว่าราคาซื้อขายทั่วไปในท้องตลาด เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายได้เร็วขึ้น โดยอาจต่ำกว่าราคาตลาดตั้งแต่ 30% ไปจนถึงครึ่งหนึ่ง ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้ซื้อบ้านในราคาที่คุ้มค่ามาก
ข้อดี-ข้อเสียของการซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ก่อนตัดสินใจเข้าร่วมประมูลบ้าน กรมบังคับคดีควรพิจารณาถึงข้อดีและข้อเสียอย่างรอบด้าน เพื่อประเมินความเสี่ยงและโอกาสให้ดี
ข้อดี
- ราคาถูกกว่าซื้อบ้านปกติในท้องตลาดทั่วไป 30-50%
- มีโอกาสได้บ้านทำเลดีในเมือง หรือบ้านหายากในทำเลทอง ที่ซื้อปกติค่อนข้างยาก
- เป็นอีกหนึ่งช่องทางหาซื้อบ้านราคาถูก สำหรับคนงบน้อยที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง
ข้อเสีย
- สภาพบ้านต้องรับตามจริง อาจต้องมีค่าซ่อมแซมเพิ่ม เพราะไม่สามารถเข้าดูบ้านได้ก่อน
- อาจเจอปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก จนต้องฟ้องขับไล่
- ราคาประมูลอาจสูงกว่าที่คิดไว้ หากมีการแข่งขันสูงจากผู้สนใจมาก
- บางครั้งธนาคารที่เป็นโจทก์ อาจประมูลราคาสูงตั้งแต่เริ่ม ทำให้ราคาไม่ได้ถูกอย่างที่หวังไว้
ขั้นตอนการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี
หากสนใจซื้อบ้านกรมบังคับคดี ต้องติดตามขั้นตอนการประมูลทรัพย์อย่างเข้าใจ ซึ่งแต่ละขั้นตอนมีสาระสำคัญดังนี้
การค้นหาและเลือกบ้านที่สนใจประมูล
เริ่มต้นด้วยการค้นหารายการทรัพย์ที่นำมาประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีได้ผ่านเว็บไซต์ www.led.go.th หรือแอปฯ LED Property Plus แล้วเลือกบ้านที่ตรงใจ จดจำเลขคดีแดงที่ระบุ จากนั้นติดต่อขอตรวจสอบสภาพบ้านจริง พร้อมสอบถามรายละเอียดการประมูลเพิ่มเติมได้ที่ Call Center หมายเลข 0-2831-6000
เอกสารและการเตรียมตัวเข้าประมูลบ้าน
เตรียมบัตรประชาชนฉบับจริงพร้อมสำเนา กรณีให้คนอื่น “ประมูลบ้าน” แทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมแนบสำเนาบัตรผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบ เตรียมเงินประกันเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามที่ “กรมบังคับคดี” กำหนด อย่าลืมตรวจสอบดูข้อมูลจำนวนเงินก่อนไปประมูล
การประมูลบ้านในวันงานประมูล
เมื่อถึงวันประมูลต้องไปลงทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ พร้อมวางเงินหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกัน จึงรับป้ายประมูล หลังจากนั้นจะมีการแจ้งราคาเริ่มต้น เมื่อราคาเปิด ผู้ที่สนใจก็ยกป้ายเสนอราคา แข่งกันไปจนสูงสุด หากไม่มีใครเสนอราคาเพิ่มเติม เจ้าหน้าที่ก็จะเคาะไม้ขาย ผู้ชนะการประมูลต้องทำสัญญาชำระค่าใช้จ่ายในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลสามารถรับเงินประกันคืนได้ทันที
เทคนิคการประมูลให้ได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า
หากต้องการซื้อบ้านจากการประมูลในราคาไม่แพง อาจใช้เทคนิคชะลอการประมูลผ่านไป 2-3 รอบ เนื่องจากราคาเปิดในแต่ละรอบจะลดลงตามลำดับ 10% 20% และ 30% ตามลำดับ แต่ระวังว่าผู้สนใจรายอื่นก็อาจคิดแบบเดียวกัน จึงควรดูโอกาสให้ดี นอกจากนี้ก่อนตัดสินใจประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีต้องคำนวณราคาที่พอใจจะซื้อไว้ก่อน ไม่ควรใจร้อนแข่งขันประมูลจนได้ราคาสูงเกินไป
ประมูลบ้านกรมบังคับคดีผ่านระบบออนไลน์
นอกจาก “ประมูลบ้าน” ตามสถานที่และวันเวลาที่ “กรมบังคับคดี” กำหนดแล้ว ยังมีบริการ “ประมูลบ้านออนไลน์” ผ่านระบบ e-Offering ณ สำนักงานบังคับคดีสาขาต่างๆ รวม 9 แห่ง ได้แก่ นนทบุรี ชลบุรี นครปฐม นครราชสีมา ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี และสงขลา เพื่อให้ผู้สนใจที่อยู่ห่างไกลสามารถเข้าร่วมประมูลได้จากสำนักงานใกล้บ้านด้วย
ขั้นตอนการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีผ่านระบบ e-Offering
ผู้ที่สนใจประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีแบบออนไลน์ ต้องค้นหา เลือก และจองเครื่องคอมพิวเตอร์พร้อมอุปกรณ์ล่วงหน้าที่สำนักงานบังคับคดีแต่ละแห่ง ในวันประมูลให้มาลงทะเบียนวางเงินมัดจำกับเจ้าหน้าที่ แล้วไปนั่งประจำที่เครื่องตามหมายเลขที่จอง รอการแจ้งลำดับทรัพย์ที่จะประมูล เมื่อถึงคิวแล้วให้ใส่รหัสผ่านตามที่ได้รับ เข้าสู่ระบบประมูล แล้วร่วมประมูลบ้านตามขั้นตอนจนเสร็จสิ้น
ข้อดีของการประมูลบ้านออนไลน์
ระบบ “ประมูลบ้านออนไลน์” มีข้อดีคือ
- ผู้สนใจสามารถเข้าร่วมประมูลทรัพย์ได้จากสำนักงานบังคับคดีที่ใกล้บ้าน ไม่ต้องเดินทางไกล
- ทำให้การ “ประมูลบ้าน” เข้าถึงผู้ซื้อได้กว้างขึ้น มีการแข่งขันกันมากขึ้น
- มีความสะดวก โปร่งใส และเป็นธรรม เนื่องจากผ่านระบบคอมพิวเตอร์ที่ทันสมัย
ดำเนินการหลังประมูลบ้านได้ กรมบังคับคดี
หลังจากที่ประมูลชนะการประมูลแล้ว ผู้ที่ได้รับชัยชนะในการประมูลต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปอย่างครบถ้วน เพื่อให้การซื้อบ้านกรมบังคับคดีเสร็จสมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมาย
ขั้นตอนทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ กรมที่ดิน
ผู้ชนะการประมูลต้องทำสัญญาซื้อขายกับ “กรมบังคับคดี” โดยชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบภายในวันที่กำหนด หากไม่สามารถชำระได้ทันทีอาจขอผ่อนผันเวลาได้ 15-90 วัน โดยแสดงหลักฐานการขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารประกอบ
เมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าหน้าที่จะส่งเอกสารสิทธิ์ที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้อง ให้ผู้ซื้อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่กรมที่ดินอีกที โดยผู้ซื้อต้องเป็นผู้ดำเนินการเอง
ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระหลังประมูลได้
เมื่อประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีได้แล้ว ผู้ชนะการประมูลจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่มเติม ได้แก่
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาที่ชนะประมูล ชำระให้กับกรมบังคับคดี
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ชำระที่กรมที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% กรณีกู้เงินธนาคาร
- ค่าประเมินราคาบ้าน ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าอากรแสตมป์ตามที่ธนาคารกำหนด หากกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน
ปัญหาที่อาจพบหลังประมูลบ้าน และวิธีแก้ไข
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหลังจากซื้อบ้านประมูลได้คือ เจ้าของเดิมหรือผู้อยู่อาศัยไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน ซึ่งสามารถแก้ไขโดยการยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อให้ออกหมายบังคับคดี และส่งเจ้าพนักงานไปขับไล่ออกจากบ้านได้ แต่อาจต้องใช้ระยะเวลาระยะหนึ่งในการดำเนินการ ผู้ซื้อจึงควรสอบถามประวัติผู้อยู่อาศัยจากกรมบังคับคดีให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจประมูล
สรุป
การประมูลบ้าน กรมบังคับคดีเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจในการซื้อบ้านทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองหรือการลงทุน เนื่องจากมีโอกาสได้บ้านสวยในทำเลดี ด้วยราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดทั่วไปมาก
อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สนใจซื้อบ้านกรมบังคับคดี ควรศึกษาหาข้อมูลให้ดี ทั้งด้านคุณภาพทรัพย์ ราคาเปิดประมูล และขั้นตอนต่างๆ ตลอดจนคำนวณค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน เพื่อให้แน่ใจว่าจะได้บ้านที่พอใจในราคาคุ้มค่าที่สุด
หากต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีหรือต้องการความช่วยเหลือในการหาบ้านประมูลที่น่าสนใจ สามารถสอบถามข้อมูลได้ที่ Easternseabordhome ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออก พร้อมให้คำปรึกษาฟรี เพื่อให้คุณได้บ้านในฝันในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
FAQ : คำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีทำยังไง ?
การซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ต้องเข้าร่วมการประมูลซื้อบ้าน ตามขั้นตอนดังนี้
- ค้นหาและเลือกบ้านที่สนใจประมูลจากเว็บไซต์หรือแอป LED Property Plus ของกรมบังคับคดี
- ติดต่อขอตรวจสอบสภาพบ้าน สอบถามรายละเอียดได้ที่ Call Center 02 881 4999
- เตรียมเอกสารประกอบการประมูล ได้แก่ บัตรประชาชน หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้ผู้อื่นประมูลแทน) และเงินมัดจำ
- ไปลงทะเบียนและร่วมประมูลในวันและสถานที่ตามที่กำหนด
- หากชนะการประมูล ต้องทำสัญญาและชำระเงินภายในเวลาที่กำหนด
- นำเอกสารไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านเป็นของตัวเองที่สำนักงานที่ดิน
ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง ?
ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านจากการประมูลกรมบังคับคดี ประกอบด้วย
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาที่ชนะประมูล
- ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (จ่ายที่สำนักงานที่ดิน)
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 2% ของราคาประเมิน
- ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (กรณีกู้เงินซื้อบ้าน)
- ค่าธรรมเนียมการกู้ ค่าประเมินราคาบ้าน และค่าประกันอัคคีภัย (กรณีกู้เงินซื้อบ้าน)
กรมบังคับคดีขายทอดตลาดปีละกี่ครั้ง ?
การขายทอดตลาดทรัพย์สินของกรมบังคับคดี จะจัดขึ้นเป็นประจำทุกเดือน ตามวันเวลาและสถานที่ที่กำหนดไว้ อย่างน้อยเดือนละ 2-4 ครั้ง หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับจำนวนทรัพย์ที่มีคำสั่งให้ยึดและนำออกขายในแต่ละพื้นที่ โดยจะประกาศแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ดังนั้นผู้สนใจสามารถติดตามข้อมูลการประมูลทรัพย์ได้ที่เว็บไซต์และช่องทางสื่อสารต่างๆของกรมบังคับคดีอย่างสม่ำเสมอ