การซื้อ-ขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องใส่ใจในทุกรายละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสัญญาซื้อขายบ้านที่ถือเป็นหัวใจสำคัญ ใครที่กำลังมองหาบ้านเพื่อเป็นเจ้าของ หรือมีแผนจะขายบ้าน จำเป็นต้องศึกษาและทำความเข้าใจเรื่องสัญญาซื้อขายให้ถ่องแท้ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง เรามาทำความรู้จักกับสัญญาซื้อขายบ้านและสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญากันครับ
สัญญาซื้อขายบ้าน คืออะไร ?
สัญญาซื้อขายบ้าน คือ เอกสารสัญญาที่จัดทำขึ้นเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ข้อตกลงที่จะซื้อ-ขายบ้านกัน โดยสัญญานี้จะเกิดขึ้นหลังจากที่ผู้ซื้อได้จองและวางเงินมัดจำไว้กับผู้ขายแล้ว และพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นแล้ว
สัญญาซื้อขายบ้าน มีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด.13)” จะจัดทำขึ้นต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย ยืนยันว่า ผู้ซื้อได้ซื้อบ้านหลังนี้และได้รับกรรมสิทธิ์มาโดยสมบูรณ์แล้ว
ความสำคัญของสัญญาซื้อขายบ้าน
สัญญาซื้อขายบ้าน ทำให้การซื้อขายบ้านเกิดผลผูกพันตามกฎหมาย โดยสัญญานี้จะมีการระบุรายละเอียดต่างๆ ของบ้านและเงื่อนไขการซื้อขายที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงกันไว้อย่างชัดเจน เช่น ราคาซื้อขาย, วิธีการชำระเงิน, การรับประกันสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น
การทำสัญญาซื้อขาย อย่างถูกต้องจะช่วยป้องกันปัญหาและข้อพิพาทในภายหลัง หากมีฝ่ายใดผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถใช้สัญญามาเป็นหลักฐานในการเรียกร้องสิทธิหรือฟ้องร้องได้ เช่น ถ้าผู้ซื้อผิดนัดไม่จ่ายเงินตามข้อตกลง ผู้ขายอาจใช้สิทธิยึดเงินมัดจำ เป็นต้น
ดังนั้นทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย จึงควรศึกษารายละเอียดของสัญญาซื้อขายบ้านให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงนาม เพื่อความปลอดภัยของตัวเองในการทำธุรกรรม
ข้อควรรู้ก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน
ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและลงนามในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลหลายด้านเพื่อให้ได้บ้านที่ถูกใจในราคาที่เหมาะสมและปลอดภัย ทั้งการเลือกทำเลที่ตั้ง สำรวจบ้าน ตรวจสอบข้อมูลผู้ขาย ไปจนถึงการทำความเข้าใจเงื่อนไขและรายละเอียดในสัญญา
การเตรียมตัวก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน
หากพร้อมแล้วที่จะซื้อบ้าน ผู้ซื้อต้องเตรียมตัวก่อนเข้าสู่ขั้นตอนของการทำสัญญา ตั้งแต่การตรวจสอบเอกสารต่างๆ ทั้งของบ้านและของตัวเอง การเตรียมเงินสำหรับทำธุรกรรม รวมถึงการศึกษาสิทธิและหน้าที่ทางกฎหมายที่จะมีหลังจากเซ็นสัญญาแล้ว
- ตรวจสอบคุณสมบัติของบ้านให้ครบถ้วน โดยสำรวจสภาพบ้านจริง ตรวจดูเลขที่โฉนด และข้อมูลกรรมสิทธิ์ของผู้ขายให้เรียบร้อย
- ผู้ซื้อบ้าน ควรตรวจสอบสถานะการเงินของตน เพื่อจัดเตรียมงบประมาณในการซื้อบ้านรวมถึงการสมัครกู้สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ธนาคารอนุมัติก่อนจะ ทำสัญญาซื้อขายบ้าน
- ควรสอบถามรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน เช่น ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
รายละเอียดสำคัญในสัญญาซื้อขายบ้าน
สัญญาซื้อขายบ้านประกอบด้วยข้อมูลสำคัญหลายส่วนที่คู่สัญญาต้องอ่านและทำความเข้าใจให้ถี่ถ้วน ซึ่งการตรวจสอบรายละเอียดจะช่วยลดข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่ปัญหาในอนาคต
- รายละเอียดของคู่สัญญา ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องระบุชื่อ-สกุล เลขบัตรประชาชน ที่อยู่ ให้ชัดเจนและตรงตามความเป็นจริง
- เอกสารสิทธิในที่ดิน ระบุเลขที่โฉนดที่ดิน, เลขที่ห้องชุด (กรณีคอนโด)
- รายละเอียดของบ้าน เช่น ที่ตั้ง, เลขที่บ้าน, พื้นที่ใช้สอย, วัสดุและรูปแบบการสร้าง, สิ่งอำนวยความสะดวก เป็นต้น
- ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน ระบุวงเงินที่ต้องชำระ รวมถึงจำนวนเงินดาวน์ และเงินโอน (ถ้ามี) พร้อมกำหนดวันที่ต้องชำระ
- กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน
- การรับประกันบ้าน หากเป็นบ้านสร้างใหม่ ควรมีการระบุเงื่อนไขเรื่องนี้เอาไว้
- ข้อตกลงเฉพาะต่างๆ เช่น เรื่องการเข้าอยู่อาศัยก่อนโอนกรรมสิทธิ์, การบอกเลิกสัญญา เป็นต้น
- ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย นอกจากราคาบ้านแล้ว ต้องระบุด้วยว่าใครจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีต่างๆ เป็นต้น
การเขียนสัญญาซื้อขายบ้าน ควรใส่ใจในทุกรายละเอียดเพื่อไม่ให้เกิดช่องว่างหรือข้อบกพร่อง ที่อาจสร้างปัญหาหรือการตีความผิดพลาดในภายหลัง
ความแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายบ้าน
หลายคนมักสับสนระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขาย เนื่องจากมีชื่อและเนื้อหาคล้ายคลึงกัน อย่างไรก็ตาม สัญญาทั้งสองมีจุดมุ่งหมายและผลทางกฎหมายที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก ผู้ซื้อบ้านจึงต้องทำความเข้าใจความแตกต่างพื้นฐานเหล่านี้
- สัญญาจะซื้อจะขาย จัดทำขึ้นในช่วงต้นของการตกลงซื้อขายบ้านหลังจากที่มีการจองและวางเงินมัดจำ เป็นสัญญาที่แสดงเจตนาว่าจะมีการ ซื้อ-ขายบ้าน เกิดขึ้นในอนาคต แต่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด
- สัญญาซื้อขายบ้าน (ท.ด.13) จัดทำในวันที่ผู้ซื้อและผู้ขายไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สำนักงานที่ดิน เป็นการยืนยันว่าได้มีการซื้อบ้านและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจึงได้รับความเป็นเจ้าของในบ้านหลังนั้นโดยสมบูรณ์
สัญญาทั้ง 2 ประเภทมีความเชื่อมโยงกัน แต่มีความแตกต่างที่ชัดเจนในแง่ของช่วงเวลาและผลทางกฎหมายสัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาเบื้องต้น ส่วนสัญญาซื้อขายบ้านถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่เปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในบ้านได้อย่างเป็นทางการ
ข้อควรระวังและปัญหาที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายบ้าน
ในการทำธุรกรรมซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อและผู้ขายอาจพบกับปัญหาต่างๆ ทั้งจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ของตนเอง และจากกลโกงหรือการกระทำที่ไม่สุจริตของคู่สัญญา ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังประเด็นสำคัญให้ครบถ้วน เพื่อป้องกันความเสียหายและข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้
รายละเอียดในสัญญาไม่ชัดเจนหรือไม่ครบถ้วน
บางครั้งสัญญาซื้อขายบ้านอาจมีการใช้ภาษาหรือข้อความที่คลุมเครือ ทำให้ตีความได้หลายนัย หรือมีการละเว้นข้อมูลบางอย่างที่จำเป็น เช่น รายละเอียดสภาพบ้านไม่ชัด, ไม่ระบุชื่อคู่สัญญาอย่างครบถ้วน ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรอ่านทำความเข้าใจทุกข้อความอย่างถี่ถ้วน หากพบจุดที่ไม่ชัดเจน ควรสอบถามและขอให้ทำสัญญาใหม่ให้ถูกต้องก่อนเซ็นชื่อ
มีภาระผูกพันหรือหนี้สินติดอยู่กับบ้าน
ก่อนทำสัญญาซื้อบ้านผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า บ้านหลังนั้นปลอดจากภาระผูกพันใดๆ เช่น การค้ำประกันหนี้สิน, การเช่าซื้อ, การจำนอง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกรรมสิทธิ์ในบ้านภายหลังได้ ทั้งนี้ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ หากตรวจพบในภายหลังว่ามีการปกปิดข้อมูล ถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้
ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ต้องรับผิดชอบ
ในการซื้อขายบ้านนอกจากเงินค่าบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ซึ่งอาจเป็นจำนวนไม่น้อย คู่สัญญาจึงต้องตกลงและระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่า ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการนั้น ฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบ เพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
แนวทางแก้ไขเมื่อมีปัญหาหรือข้อพิพาท
ในกรณีที่เกิดปัญหาหรือข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายบ้านเช่น การผิดสัญญาของคู่กรณี การตีความสัญญาแตกต่างกัน ให้ผู้ซื้อและผู้ขายดำเนินการดังนี้
- พูดคุยและเจรจากันด้วยเหตุผลและความสุภาพ พยายามหาทางออกหรือข้อสรุปร่วมกัน
- หากไม่สามารถตกลงกันได้ อาจใช้วิธีการระงับข้อพิพาทอื่นๆ เช่น การประนีประนอมยอมความ หรือการไกล่เกลี่ยโดยคนกลาง
- ถ้ายังไม่สามารถยุติปัญหาได้ ทั้งสองฝ่ายอาจต้องใช้กระบวนการทางกฎหมาย โดยการฟ้องร้อง เพื่อให้ศาลมีคำตัดสินชี้ขาด ซึ่งถือเป็นวิธีสุดท้าย เนื่องจากอาจใช้เวลาและค่าใช้จ่ายสูง
อย่างไรก็ตาม หากได้ศึกษารายละเอียดของสัญญาซื้อขายบ้านอย่างครบถ้วนและเซ็นสัญญาด้วยความระมัดระวังตั้งแต่ต้นแล้ว ก็จะช่วยลดความเสี่ยงของปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้มากทีเดียว
สรุป
สัญญาซื้อขายบ้าน ถือเป็นเอกสารชิ้นสำคัญที่สุดในการซื้อบ้านเป็นสัญญาที่รับรองสิทธิของผู้ซื้อและความรับผิดชอบของผู้ขาย ผู้ที่กำลังจะซื้อขายบ้านจึงควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นต่างๆ ให้รอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นความแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายบ้านสาระสำคัญที่ควรมีในสัญญา ไปจนถึงข้อพึงระวังและวิธีแก้ปัญหา
การทำความเข้าใจเรื่องสัญญาซื้อขายบ้านอย่างถ่องแท้ รวมถึงการเลือกผู้ให้บริการด้านอสังหาฯ ที่มีความรู้ความชำนาญ อย่าง Easternseabordhome จะช่วยให้การซื้อขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย ลดความเสี่ยงของปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต ทำให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันได้อย่างสบายใจ ตามที่หวังไว้อย่างแน่นอน
คำถามที่พบบ่อย
เอกสารสัญญาซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง ?
เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการทำสัญญาซื้อขายบ้าน ได้แก่
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน เช่น นส.3 หรือ นส.3ก.
- สำเนาทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีซื้อ-ขายเป็นสินสมรส)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่ได้ไปด้วยตนเอง)
- หลักฐานการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ
สัญญาซื้อขายบ้าน ขอที่ไหน ?
สัญญาซื้อขายบ้านเป็นเอกสารที่ต้องจัดทำและจดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน ตามท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ หากต้องการได้แบบฟอร์มสัญญาซื้อขาย ให้ติดต่อขอรับได้ที่สำนักงานที่ดินนั้นๆ ทั้งนี้คู่สัญญาสามารถยกร่างสัญญามาเองก่อนได้ แล้วให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องอีกครั้งในวันจดทะเบียน
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจำเป็นต้องมีพยานกี่คน ?
กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนพยานในการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านไว้ตายตัว แต่เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันการแสดงเจตนาและความสมบูรณ์ของสัญญา ทางที่ดีควรมีพยานอย่างน้อยฝ่ายละ 1 คน พยานควรเป็นบุคคลที่บรรลุนิติภาวะ ไม่มีส่วนได้เสียในการซื้อขายนั้น และไม่เป็นบุคคลห้ามพยานตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 95
สัญญาซื้อขายมีผลทางกฎหมายอย่างไร ?
สัญญาซื้อขายที่ได้จัดทำและจดทะเบียนโดยเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ย่อมถือว่าการซื้อขายบ้านสมบูรณ์ และมีผลผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ทั้งนี้หากเกิดกรณีข้อพิพาทหรือการผิดสัญญา ผู้ซื้อหรือผู้ขายสามารถใช้สัญญาดังกล่าวเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายได้