การขายบ้านด้วยตัวเองอาจเป็นเรื่องยุ่งยากสำหรับหลายคน ตั้งแต่การกำหนดราคา การหาผู้ซื้อ ไปจนถึงการจัดการเอกสาร หากไม่มีความรู้และประสบการณ์เพียงพอ อาจทำให้เสียเวลาและเงินโดยใช่เหตุ วิธีที่ง่ายกว่าคือการใช้บริการ นายหน้าขายบ้าน มืออาชีพ ที่จะมาช่วยอำนวยความสะดวกให้ทุกอย่างง่ายขึ้น คุณจะได้ ขายบ้านได้ราคาดี และตรงใจทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
นายหน้าขายบ้านคืออะไร ?
นายหน้าขายบ้าน หรือโบรกเกอร์ คือ ผู้ที่ทำหน้าที่เป็นคนกลางในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้ต้องการซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่จะรับฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาฯประเภทต่างๆ โดยจะได้รับค่าตอบแทนเป็นค่าคอมมิชชั่นเมื่อการซื้อขายสำเร็จลุล่วง นายหน้าขายบ้านที่ดีจะต้องเป็นผู้ที่มีความรู้ ความเข้าใจในตลาดอสังหาฯเป็นอย่างดี สามารถให้คำปรึกษาแนะนำแก่ลูกค้าได้อย่างถูกต้องเหมาะสม
บทบาทหน้าที่ของนายหน้าขายบ้าน
นายหน้าขายบ้าน จะทำหน้าที่ดูแลและอำนวยความสะดวกให้แก่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ ตั้งแต่ขั้นตอนแรกจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น โดยมีหน้าที่หลักๆดังนี้
- ประเมินราคาขายบ้านให้เหมาะสมกับสภาพตลาด
- จัดเตรียมข้อมูลและภาพถ่ายบ้านให้พร้อมสำหรับการโปรโมท
- ลงประกาศโฆษณาขายบ้านตามสื่อต่างๆ ทั้งออนไลน์และออฟไลน์
- พาผู้สนใจเข้าชมบ้าน พร้อมให้ข้อมูลอย่างครบถ้วน
- เป็นตัวกลางในการเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- จัดเตรียมเอกสารและสัญญาต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย
- ประสานงานกับสถาบันการเงินในกรณีผู้ซื้อต้องการกู้สินเชื่อ
- นัดหมายและเข้าร่วมในวันโอนกรรมสิทธิ์ ช่วยตรวจสอบความเรียบร้อย
ความแตกต่างระหว่างการขายบ้านเองกับฝากขายกับนายหน้า
การขายบ้านด้วยตัวเองนั้นเจ้าของบ้านจะต้องดำเนินการเองทุกอย่าง ตั้งแต่การกำหนดราคา ถ่ายรูป จัดทำประกาศ นัดชมบ้าน เจรจาต่อรอง จนถึงการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งหากไม่มีความรู้และประสบการณ์มากพอ ก็อาจเกิดความผิดพลาดได้ง่าย ใช้เวลานาน บ้านอาจขายได้ช้าหรือได้ราคาไม่ดีเท่าที่ควร
ในขณะที่การฝากขายบ้านกับนายหน้านั้น เจ้าของบ้านแทบไม่ต้องทำอะไร เพียงแค่ให้ข้อมูลกับนายหน้า ที่เหลือก็เป็นหน้าที่ของนายหน้าที่จะดูแลจัดการให้ทั้งหมด การขายบ้านผ่านนายหน้าจะได้รับความสะดวก รวดเร็ว และได้ราคาดีกว่า เพราะนายหน้ามีความชำนาญในการประเมินราคา มีเครือข่ายผู้ซื้อ และเทคนิคการตลาดที่มีประสิทธิภาพ
ข้อดีของการใช้บริการนายหน้าขายบ้าน
ประหยัดเวลาและความยุ่งยาก
เมื่อฝากขายกับนายหน้าแล้ว เจ้าของบ้านจะไม่ต้องเสียเวลามานั่งทำประกาศ ตอบคำถามผู้ซื้อ นัดเข้าชมบ้าน หรือเจรจาต่อรองด้วยตัวเอง เพราะนายหน้าจะรับไปจัดการให้ทั้งหมด เจ้าของบ้านจึงมีเวลาไปทำอย่างอื่นได้
เพิ่มโอกาสขายได้ไวในราคาที่ดี
นายหน้าขายบ้านมืออาชีพ จะมีความรู้ความเข้าใจในตลาดเป็นอย่างดี สามารถกำหนดราคาขายได้อย่างเหมาะสม ไม่ต่ำหรือสูงเกินไป อีกทั้งยังมีเครือข่ายลูกค้าผู้ซื้อจำนวนมาก และมีช่องทางการตลาดที่กว้างขวาง จะช่วยให้ขายบ้านได้เร็วขึ้น และมีโอกาสได้ราคาดีกว่าขายเอง
ได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
เมื่อใช้บริการนายหน้าขายบ้าน จะได้รับคำแนะนำที่ดีในทุกเรื่องที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงต่อเติมบ้านก่อนขาย การจัดแต่งบ้านให้น่าดึงดูดใจ การให้ข้อมูลด้านราคาและสภาพตลาด ไปจนถึงการเลือกวิธีการขายที่เหมาะสม ซึ่งจะช่วยให้การขายบ้านมีประสิทธิภาพสูงสุด
ค่าใช้จ่ายคุ้มค่า จ่ายตอนขายบ้านสำเร็จ
โดยปกติ นายหน้าขายบ้าน จะได้รับค่าคอมมิชชั่นจากเจ้าของบ้านก็ต่อเมื่อขายสำเร็จ ซึ่งค่าคอมมิชชั่นส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 3% ของราคาขาย หักจากเงินที่ได้รับจากผู้ซื้อ โดยค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น การโฆษณา ประกาศ ก็รวมอยู่ในนั้นแล้ว และจะเก็บก็ต่อเมื่อการขายเสร็จสมบูรณ์ จึงถือว่าคุ้มค่าและไม่เป็นภาระค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้าน
ปัจจัยสำคัญในการเลือกนายหน้าขายบ้าน
การเลือกนายหน้าขายบ้าน ที่ดีและเหมาะสม จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบด้านในหลายปัจจัย เพื่อให้การขายบ้านราบรื่นและได้ผลตอบแทนคุ้มค่า ดังนี้
ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพนายหน้า
สิ่งแรกที่ต้องตรวจสอบคือนายหน้ารายนั้นต้องมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ ซึ่งออกโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะจะแสดงให้เห็นว่าเป็นผู้ที่ผ่านการอบรมความรู้ตามหลักสูตรที่กำหนด และปฏิบัติงานภายใต้จรรยาบรรณ กฎระเบียบที่ชัดเจน อันเป็นหลักประกันความน่าเชื่อถือในระดับหนึ่ง
ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน
ควรเลือกนายหน้าขายบ้านที่มีประสบการณ์มานาน เคยผ่านการซื้อขายมาแล้วจำนวนมาก และมีความเชี่ยวชาญเฉพาะในพื้นที่ที่บ้านของเราตั้งอยู่ เนื่องจากจะมีความเข้าใจลึกซึ้งในตลาด ทำให้ประเมินราคาได้แม่นยำ และมีฐานลูกค้าที่ตรงกลุ่มเป้าหมาย
อัตราค่าคอมมิชชั่นและเงื่อนไขต่างๆ
นอกจากความน่าเชื่อถือแล้ว อัตราค่าตอบแทนก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องพิจารณา โดยควรเลือกนายหน้าที่คิดค่าคอมมิชชั่นไม่สูงเกิน ไปจากราคามาตรฐานของตลาด และไม่มีเงื่อนไขผูกมัดที่ซับซ้อนเกินไป เช่น ระยะเวลาขายขั้นต่ำ ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่แอบแฝง เป็นต้น เพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง
ความน่าเชื่อถือ มีรีวิวจากลูกค้าจริง
ปัจจัยสุดท้ายที่สำคัญไม่แพ้กันคือ ความน่าเชื่อถือของนายหน้าขายบ้าน ซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากรีวิวของลูกค้าที่เคยใช้บริการ โดยอาจสอบถามจากคนรู้จักที่เคยใช้บริการ หรือหาอ่านรีวิวตามสื่อต่างๆ ทั้งออนไลน์และออฟไลน์ หากมีเสียงตอบรับที่ดี ไม่มีข้อร้องเรียน ก็ถือเป็นอีกหนึ่งการการันตีถึงคุณภาพการให้บริการได้ในระดับหนึ่ง
วิธีตรวจสอบข้อมูลนายหน้าขายบ้าน
เพื่อให้มั่นใจว่านายหน้าขายบ้านที่เราเลือกนั้น เป็นมืออาชีพและไว้วางใจได้ ก่อนตัดสินใจใช้บริการควรตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดถี่ถ้วน โดยมีวิธีการดังนี้
สอบถามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
หากไม่แน่ใจว่านายหน้ารายนั้นๆ มีใบอนุญาตจริงหรือไม่ ก็สามารถตรวจสอบได้โดยการสอบถามไปยังสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่ามีข้อมูลการขึ้นทะเบียนหรือไม่ หากมีปัญหาหรือข้อร้องเรียนใดๆ ก็จะมีบันทึกเก็บไว้
ค้นหารีวิวจากลูกค้าที่เคยใช้บริการ
การหาข้อมูลรีวิวจากผู้ที่เคยใช้บริการนายหน้ารายนั้นๆมาก่อน จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของการทำงานได้ดีขึ้น โดยอาจสอบถามจากคนรู้จักที่เคยใช้บริการ หรือลองค้นหาดูตามกระทู้ต่างๆในอินเทอร์เน็ต ซึ่งหากผลตอบรับส่วนใหญ่เป็นไปในทางบวก ก็ทำให้สบายใจมากขึ้นในการใช้บริการ แต่ถ้ามีความเห็นด้านลบที่น่ากังวล ก็อาจต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนยิ่งขึ้น
พูดคุยสอบถามข้อมูลจากนายหน้าโดยตรง
สุดท้าย เราสามารถสอบถามรายละเอียดต่างๆจากตัวนายหน้าเองได้โดยตรง ไม่ว่าจะเป็นประสบการณ์ทำงาน ผลงานที่ผ่านมา วิธีการทำการตลาด กลุ่มลูกค้า หรือแม้แต่อัตราค่าบริการและเงื่อนไขต่างๆ เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือ และดูว่าเป็นคนที่ให้ข้อมูลตรงไปตรงมา พูดจาฉะฉานเข้าใจง่ายหรือไม่ ซึ่งน่าจะทำให้ตัดสินใจได้ไม่ยากว่าเหมาะสมที่จะใช้บริการหรือเปล่า
ขั้นตอนการฝากขายบ้านผ่านนายหน้า
เมื่อตัดสินใจฝากขายบ้านกับนายหน้าแล้ว คุณอาจสงสัยว่ากระบวนการต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร เรามาดูขั้นตอนการฝากขายบ้านผ่านนายหน้ากันดีกว่า
- เตรียมข้อมูลรายละเอียดของบ้านที่ต้องการขาย เช่น ที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ จำนวนห้อง อายุการใช้งาน ต้องการปรับปรุงหรือตกแต่งเพิ่มเติมหรือไม่ รวมถึงราคาขายที่คาดหวัง เพื่อให้นายหน้าประเมินและให้คำแนะนำได้ถูกต้อง
- เลือกนายหน้าที่ไว้ใจได้ มีความน่าเชื่อถือ เป็นมืออาชีพ จากนั้นก็ปรึกษาหารือ ตกลงเงื่อนไขค่าบริการและระยะเวลาในการขายให้ชัดเจน เพื่อป้องกันข้อขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
- จัดเตรียมสถานที่ ทำความสะอาด ตกแต่งบ้านให้พร้อมสำหรับการถ่ายภาพและเข้าชม ซึ่งนายหน้าจะเป็นฝ่ายประสานงานเรื่องการโปรโมทและหาลูกค้าให้เอง เจ้าของบ้านอาจต้องอำนวยความสะดวกในบางครั้ง
- เมื่อมีผู้สนใจซื้อ นายหน้าจะนัดเข้าชม คอยให้ข้อมูลและเป็นตัวกลางเจรจาต่อรองราคาให้ได้ข้อสรุป เมื่อได้ข้อตกลงที่ลงตัว ก็จะเป็นผู้ดำเนินการเรื่องเอกสารสัญญาให้จนเสร็จสมบูรณ์
เอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้าน
ก่อนจะถึงวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน เจ้าของบ้านจำเป็นต้องเตรียมเอกสารหลายอย่างให้พร้อม เพื่อประกอบการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย
- โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารสำคัญที่แสดงสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดิน ต้องเป็นโฉนดที่ไม่มีภาระผูกพัน สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
- ใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อแสดงให้เห็นว่าบ้านถูกสร้างมาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีส่วนต่อเติมหรือดัดแปลงผิดไปจากแบบที่ได้รับอนุญาต
- สำเนาทะเบียนบ้าน จำเป็นต้องใช้เพื่อแนบประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อแสดงที่มาของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
- หนังสือการชำระภาษี เพื่อยืนยันว่าเจ้าของได้ชำระภาษีอย่างถูกต้องครบถ้วน ไม่มีภาระค้างชำระใดๆ
คำถามที่พบบ่อย
การเป็นนายหน้าขายบ้านต้องทำอย่างไร ?
ผู้ที่สนใจเป็นนายหน้าขายบ้าน ต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด อาทิ อายุ การศึกษา และผ่านการอบรมตามหลักสูตร จากนั้นยื่นขอใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ แล้วจึงสามารถเริ่มงานในฐานะนายหน้าได้
ขายบ้านใช้เวลานานแค่ไหน ?
ระยะเวลาขายบ้านแต่ละหลังแตกต่างกันตามปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเล สภาพ และราคา โดยเฉลี่ยหากบ้านมีสภาพดี ตั้งราคาสมเหตุสมผล มักใช้เวลาประมาณ 3-6 เดือน
การจ่ายค่านายหน้าจ่ายตอนไหน ?
ปกติจะจ่ายค่านายหน้าก็ต่อเมื่อขายบ้านและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วเท่านั้น โดยหักจากเงินที่ได้รับจากผู้ซื้อ ตามอัตราที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ต้น ซึ่งมาตรฐานทั่วไปจะอยู่ที่ 3-5% ของราคาขาย
เป็นนายหน้าขายบ้านดีไหม ?
อาชีพนายหน้าขายบ้านเหมาะสำหรับคนที่ชอบงานอิสระ ชอบพบปะผู้คน มีทักษะการสื่อสารดี เพราะมีรายได้ค่อนข้างสูง แต่ก็ต้องทำงานหนัก อดทน เพราะบางครั้งอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะขายบ้านสำเร็จและได้ค่าตอบแทน